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2006-09-01 来源：地产周刊
89岁老翁物业被人盗卖，安省法律却倾向于维护银行、按揭公司和买主的利益，对受害人反倒不能提供任何帮助。孤独无助的老人可能要永远失去他含辛茹苦挣来的这份财产。近日发生在多伦多的一桩业权欺诈（Title Fraud）案件，另人瞠目结舌！
物业被盗卖，耄耋老人徒唤奈何
1957年，Paul Reviczky和妻子Ilona以及当时才3岁的女儿Marietta从匈牙利逃难来到加拿大。1980年，他以,500买下了位于220 Sheppard Ave.W的一处Bungalow物业用于出租，以此收入来帮助尚留在匈牙利的亲属获得教育机会。他说，他对他们有着强烈的责任感，即使他死后，屋业也不会出售，他要用这部分收入，一直支助他们。
2005年2月，妻子去世，老人独自一人居住在离出租物业只有几公里的家中。6月26日，Reviczky的一名从事地产经纪的邻居告诉他，自己在查阅电脑文件时发现，Reviczky的出租物业已经在5月份被售出了。听到这个消息，Reviczky简直不能相信自己的耳朵。“我回到办公室，将相关文件打印出来，交给他看。”这位邻居说，“他的脸一下涨得通红，我真担心他心脏病会发作。”
警方相信，骗徒就是Reviczky最近的租客，他们编造了一个老人孙儿的名字---Aaron Paul Reviczky，以老人孙儿的名义并盗用老人签名签署委托书，从而售出房产。
“我没有叫Aaron的孙子，” Reviczky说，“我根本就没有孙子。”
5月15日，“Aaron Paul Reviczky”以他的名义，将此物业以45万元的价格卖给一位名叫Pegman Meleknia的买家。新买家以此申请了33.75万元的房屋贷款。
Reviczky的律师Tonu Toome透露，尽管Reviczky是一位无辜的受害者，但他可能永远失去这份财产。要将这样一个不幸的消息亲口告诉老人，确实是一件很痛苦的事。因为现时的安省法律认定，如果买主对于欺诈不知情，房屋买卖交易仍然有效。
“我将不得不告诉他，虽然最终他能从房屋损失中得到一些补偿，但他必须为此支付昂贵的律师费，并要向安省土地业权保险基金（Ontaria’s Land Titles Insurance Fund）提出申请，这个过程需要好几年。”Toome说。
Reviczky表示，他不要钱，他要他的房子。“我简直不敢相信这就是加拿大的法律。” Reviczky说，“我当初逃离匈牙利，就是因为那里没有正义，没有法律。现在，我在加拿大完全没有了安全感。”
早在今年夏天，多伦多就出现了好几起类似案件，受害者们震惊地发现：他们不受法律保护。
Susan Lawrence寡居在她位于北约克地区一座拥有百年历史的维多利亚老宅里。罪犯利用公开获得的信息，在她未知情的前提下，将她的房产出售，并卷走30万抵押贷款。现在，她面临着将失去这座她已经住了30年的老宅。
Elizabeth Shepherd，一位女演员，也失去了她位于Leslieville高档住宅区装修一新的家。罪犯租下这座房子，以Elizabeth Shepherd的名义，将房子卖给了他的同伙。该同伙提出25万抵押贷款，逃之夭夭。
这两位妇女都将不得不花费数年的时间和大量的金钱来夺回这本就属于她们的房产。
今年3月1日，租住了12年的前租客回流BC省，Reviczky又挂起了“For Rent”的牌子。5天后，他同意将房子出租给一对自称 “Kristina and Adam Skurik”的夫妇。他们签署了租约，交了头尾两个月的租金2500元。
但是，房子一直没人来住。直到4月中旬，Reviczky说，Kristina Skurik告诉他，房子被转租给了一家俄罗斯人。他最后一次见到Skurik夫妇是5月13日，Kristina交给他1250元现金，告诉他那家人“马上就住进来”。
“Kristina是一位非常漂亮文静的女孩，约5英尺6英寸高，她看上去很招人喜爱，值得信任。” Reviczky说。
Reviczky现在已经知道，他的房子是因为有他签署的律师授权书才得以“顺利”卖出的。这份授权书是由北约克地区一名叫着Sheldon Caplan的律师公证的。
Reviczky说，他很惊讶地看到，在公证书的底部据说是他的首字母签名的上方，Caplan的公证词作如是说：此文件于2006年4月18日由Reviczky Paul当面予以确认。
“我从来没聘请过Sheldon Caplan律师，” Reviczky在一份陈述中申明，“我不认识他，也没和他有过任何交流。”
买方律师Satwant Singh Khosla重申，他的当事人买下此物业，是作为送给儿子的投资，他们是清白无辜的，而且由于这桩诈骗案件，使他的当事人在情感上和金钱上都遭受了损失。”
“从程序上讲，这桩交易无可挑剔，” Khosla说，“我们绝不会想到，律师授权书竟然是通过欺诈手段得到的。”
目前，这座房子暂时还无人进住，院子里堆满了垃圾，一片荒凉。Reviczky不能进入“自己的”房子，因为从技术上说，如果他不经过新屋主同意擅自进入，就侵犯了私人领地。目前警方正在追踪罪犯和45万元骗金。官司解决前，这座房子还将一直荒凉下去。
亡羊补牢，政府承诺严肃对待
多伦多从事地产及按揭诈骗的专家律师Sidney Troister表示，Reviczky案子很棘手，因为原业主和新买家都十分无辜。安省的土地业权制度（Land Titles System）总体来说是好的，只是在发生诈骗时，不能有效保护无辜者的合法权益。如果省府不能防止此类诈骗事件的发生，那就应该出台更合理的赔偿方案。
安省政府服务部长（Minister of Government Services）Gerry Phillips近日就此事做出回应，称政府要改变土地注册制度，以保护Reviczky这样的屋主免遭业权欺诈之苦。Phillips说，上个星期，他已与包括警界、地产及金融机构在内的50余家相关单位代表晤面，就如何根除这种日益增长的犯罪行为进行了咨询。“这是政府的当务之急，我想让大家知道，我们正在严肃地对待这个问题。” Phillips说。
购买业权保险，防范于未然
近年来，业权欺诈案在加拿大时有发生，但是人们的防范意识一直比较薄弱，特别是老年人，对如何防范业权欺诈知之甚少。First Canadian Title连续两年委托Environics Research就加拿大屋主对业权保险 (title insurance)的认知程度进行了调查。这项全国性的调查询问了约1500个屋主，几乎一半左右年龄超过45岁的屋主说，他们没有业权保险，即使保了，也不知情。
调查还发现，63％没有业权保护的屋主对业权保险一无所知。在60岁以上的屋主中，这个比列高达66％。
业权保险是First Canadian Title于1991年引入加拿大的，自此逐渐成为买方的一项标准Offer。两年前，First Canadian Title才将屋主也纳入保险范畴。
“很少有人意识到房产欺诈的可能性，”First Canadian Title副总裁Susan Leslie说，“年龄越大，不动产越多，出门在外的时间越长，使老年人更容易成为处心积虑的犯罪分子猎骗的对象。”
“我很惊讶，在出了这么多事后，竟然还有这么多的加拿大人对此毫不知情，不加防范。” Susan Lawrence感慨地说，“直到我被骗后，才知道如果我有业权保险，我将得到保护。” Lawrence眼下正陷在一场旷持日久的夺回房产的官司中。安省一家法庭近日已恢复了她的业权，将房产所有权归还给了她。然而，犯罪分子利用她的房产贷走的30万抵押贷款却还算在她名下，官司还要接着打，直到将这笔巨债从身上撇清。
据First Canadian Title估计，业权诈骗平均每单金额高达30万加元，而皇家骑警统计的信用卡诈骗，平均每单金额才1200加元。欺诈案一旦发生，法律需要屋主证明欺诈者有罪，而不是要欺诈者证明自己无罪。所以官司一旦打起来，不论是钱财上还是情感上，屋主都要付出多多。一幢30万的房子，业权保险才区区190元左右，既有效，又经济，一劳永逸，何乐而不为呢！（有关业权保险的具体细节，请参考本期置业宝典专栏“什么是业权保险”）
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