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2018年2月8日 来源：房东网 作者：于戎伟
安省房屋署（Ministry of Municipal Affairs and Ministry of Housing）今天发布通告，安省房东房客管理局（Landlord and Tenant Board）的网站上线了《安省标准租约》（Residential Tenancy Agreement）。
《安省标准租约》文本正文部分有七页，共计十七款；做为说明材料的部分有八页，共计二十一款。
本文仅解读正文条款部分。
第一款：所有的房东与所有的租客（超过十八岁的），均需列出全名。
第二款：列出出租物业之地址、形态及停车位的描述。同时指出，如果是共管物业大厦，房东需提供大厦的说明、规章及规则等。
第三款：要求列明租客给房东发送通知或者文件时，使用什么地址。这里提到Both the landlord and tenant agree to receive notices and documents by email, where allowed by the Landlord and Tenant Board’s Rule of Practice。我认为这句话会造成相当范围内的误读。民租法第191条，及管理局规则的第5条，均涉及通知及文件送达。这两个重要的依据均不允许使用电子邮件送达任何通知及文件，所以我的解读是电子邮件仍然不可做为送达方式。这份所谓“标准租约”如此特别提到“email”是不适宜的。
第四款：租期的商定。本租约文本特别提出“租客在本期结束时，并不一定非要搬离”。“租期到期必须搬家”，这是许多房东的误区，其实法律早就有此规定，在这里这个问题得到了明确的指引。
第五款：租金。我认为本款表达不清晰，因为本款之b) 分款包含了停车费、其他服务和水电气费(Utilities)，同时还有一栏加粗的空白区，竟然是Total Rent (Lawful Rent)，难道意味着停车费、其他服务和水电气费也算作了“租金”吗？如果算作了租金之部分，这些一旦欠费是否能在房东房客管理局进行对此的追讨？如果不是租金只部分，那Total Rent (Lawful Rent)又是何意？目前对此我不理解。
在d)款之后，文本说租客不可被要求提供期票（Post-dated cheque）或者自动支付（Automatic payment）,但是可以如此选择。这句话就是告诉房东，你不可强要，但租客可以选择。法律上一直是这样规定的，不是新东西。
本款之e) 说是如果第一个月不是整月，是个“部分月”（Partial period）,租客可以在某日支付对应的某个金额，以支付这个“部分月”的租金。我的解读是，假设月租1000元，如果租客入住是在5月7日，则本日历月中有8-31日（24天），成为“部分月”，于是这个“部分月”的租金是$1000/31*24 = $774.19。“标准租约”给出这个选项，原因不明，同时为租期结束日带来了困惑。
为此，我在思考，如果是一年的租约，那么本租约的最后一天是来年的5月6日呢，还是5月31日？如果说是5月6日，租客的末月押金却是将要用于最后一个月，即5月1日-31日；如果说是5月31日，那租约的起始日可是5月6日啊。
我之所以有这个考虑，是担心这样会给在期末收回自用或者卖房时，对租期末尾日的判定带来麻烦。所以我建议忽略这个选项，哪天入住，哪天就是第一天。比如方才举的这个例子，入住是5月7日，那么每个月的轮序就是首日为7日，尾日为6日。来年的5月6日，就是本期的最后一天。这样可以避免重大失误。
第六款：服务于费用。见我在第五款第一部分的讨论。
第七款：我诧异地发现，这里会提到“租金折扣”这往往令法官也甚为困惑，混乱异常的问题，而且租约文本建议参考后面说明材料的第G款。为稳妥起见，我不建议给租客提供租金折扣。
第八款：关于押金的收取约定。在阴影部分，租约文本给出了法律的规定，规定是说押金不可高于一个月（如果是周租，不可高于一周），更说明不可用于“损害押金”（Damage deposit）。
第九条：关于钥匙押金，并说明押金必须届时退还，金额不可高于复制的费用。
第十条：有关吸烟的规定。这里的吸烟我相信包括香烟、烟草、雪茄、电子烟和大麻及所有制品。这也是目前争议最多的一个领域。文本说不可在“室内公共区域”（any indoor common areas）吸烟，那么自己的房间可不包涵在“common areas”里啊。文本指示参考说明材料的第M款和第S款。我满心欢喜地去对应，发现第M款是禁止歧视，第S款说，民租法没有对吸烟问题进行过讨论，房东与租客可以用本款进行规定。我建议房东一定要仔细订立有关吸烟（及其他制品）的条款。
本款还说，即使没有规定，但是因为如下四种情况，向房东房客管理局提出请求，对吸烟问题进行归管。见第十三页之S款，其中包含了所谓的四种情形。
第十一款：我又一次诧异。民租法并未对租客是否持有保险，及持有什么保险进行过规定，但是本款给出了选项，允许房东选择“The tenant must have liability insurance at all times … ”这一条的确是给予房东的福利，但是我找不到法律的支持。一旦打起官司，租客说法律并未强制要求我买保险，租约要在法律之下，我恐怕无语。
第十二款：是说租客允许安装装饰物，比如图画或者窗帘。跟着又说可以在第十五款合理约定。我在第十五款未找到相应的内容，所以我建议有关细节可以另行约定，并做为附件。同时本款明确租客未经同意，不可对物业进行更改。此处为说明必须是书面，而只说“Landlord’s permission”，为此我建议在“另行约定”中，再次强调书面形式。
第十三款：说的是维护与修理，在后面的说明材料之J款有详细描述。
第十四款：涉及转租和分租。这里明确表示，也是法律的明确规定，说分租和转租必须由房东同意，房东不可以无理拒绝。这是对房东在租客提前退租时的权宜性保护条款。房东应熟练运用。以后我会另外写文说明我经手的案例和判决结果。
第十五款：这是一个“大杂烩”条款。主要还是政府以大家长的派头，频频指指点点，谆谆教训房东，说不许租客养宠物（除另有规定之外）、不许留宿客人、要求租客支付民租法禁止的押金、费用、罚款以及要求租客支付修理费等等，均为违法行为，即使双方订立此等条款，亦皆为无效。之后煞有介事地说，房东和租客应该在签署这些附加约定时，咨询法律意见。
第十六款：说一旦签署了这个租约，只有双方书面同意，才能修改任何内容。并且提醒房东，涨租不必租客同意。涨租情况参见说明材料之I款。
第十七款：这里是签字区，我强烈建议，所有在本租约中列为租客的人，统统签字。
值得一提的是民租法为这个“标准租约”设立了一个新法条，列在第12条之下，形成第12.1款，全文如下：
Tenancy agreement in respect of tenancy of a prescribed class
12.1 (1) Every tenancy agreement that is entered into in respect of a tenancy of a prescribed class on or after the date prescribed for that class of tenancies shall comply with the following requirements:
The tenancy agreement shall be in the form prescribed for that class of tenancies.
The tenancy agreement shall comply with the requirements prescribed for that class of tenancies. 2017, c. 13, s. 5.
Time of signature
(2) Every tenancy agreement referred to in subsection (1) shall be signed by the landlord and the tenant on or before the day the tenant is entitled to occupy the rental unit under the tenancy agreement. 2017, c. 13, s. 5.
Non-application
(3) This section does not apply with respect to a tenancy agreement entered into in respect of a tenancy of a prescribed class referred to in subsection (1), if the tenancy agreement is entered into before the applicable prescribed date referred to in that subsection, and even if the tenancy agreement is renewed or deemed to be renewed under section 38 on or after that date. 2017, c. 13, s. 5.
Application of subs. (5) to (10)
(4) Subsections (5) to (10) apply with respect to a tenancy agreement referred to in subsection (1) that does not comply with that subsection. 2017, c. 13, s. 5.
Demand for proposed tenancy agreement that complies with subs. (1)
(5) The tenant of a rental unit who is a party to a tenancy agreement described in subsection (4) may, once during the tenancy, demand in writing that the landlord provide to the tenant, for the tenant’s signature, a proposed tenancy agreement that,
(a) complies with subsection (1);
(b) is for the occupancy of the same rental unit; and
(c) is signed by the landlord. 2017, c. 13, s. 5.
Withholding of rent payments
(6) If at least 21 days have elapsed since the day the tenant made the demand and the landlord has not complied with the demand, the tenant may, subject to subsections (7) and (8), withhold rent payments that become due after the expiry of that 21-day period. 2017, c. 13, s. 5.
Same
(7) The maximum total amount of rent payments that a tenant may withhold under subsection (6) is an amount equal to one month’s rent. 2017, c. 13, s. 5.
Same
(8) The tenant may not withhold rent payments under subsection (6) on or after the day the landlord complies with the demand. 2017, c. 13, s. 5.
Requirement to pay withheld rent payments
(9) The landlord may require the tenant to pay to the landlord any rent payment withheld under subsection (6) only if the landlord complies with the tenant’s demand for a proposed tenancy agreement no later than 30 days after the date of the first rent payment withheld under that subsection. 2017, c. 13, s. 5.
Same
(10) The landlord may require the tenant to pay withheld rent payments under subsection (9) even if the tenant does not enter into the proposed tenancy agreement provided to the tenant by the landlord. 2017, c. 13, s. 5.
Tenancy agreement not void
(11) For greater certainty, a tenancy agreement is not void, voidable or unenforceable solely by reason of not complying with subsection (1) or (2). 2017, c. 13, s. 5.
Operation of s. 12 not affected
(12) For greater certainty, nothing in this section affects the operation of section 12. 2017, c. 13, s. 5.
这里明订了如果违反“标准租约”的使用条例，房东会受到的惩罚、租客可以提前解约甚至可以暂扣租金等规定。
综上，我对“标准租约”有如下印象与疑惑。这些疑惑需要司法实践以及判例才能逐步解答。
租约文本对房东的阅读、理解和书写及语言能力有了更高的要求。如果是一个教育水平较低，文字水平也比较差的房东，需要有人帮助才能完成这份租约的填写，故而请广大房东小心仔细订立条款。
二、 民租法并不要求租约一定书面化，口头乃至事实均是租约的形式。民租法第二款，对租约的定义是“tenancy agreement” means a written, oral or implied agreement between a tenant and a landlord for occupancy of a rental unit and includes a licence to occupy a rental unit; (“convention de location”)；又，第十二款说，Notice if agreement not in writing - (3) If a tenancy agreement entered into on or after June 17, 1998 is not in writing, the landlord shall, within 21 days after the tenancy begins, give to the tenant written notice of the legal name and address of the landlord to be used for giving notices and other documents under this Act. 2006, c. 17, s. 12 (3)。民租法并没有对此进行修改，那么这份“标准租约”出台的法律依据时什么呢？
三、房屋署的规定说所有被涵盖的租务均以此“标准租约”为准，那么RECO的FORM 400租约是否应终止使用？房屋署是否对RECO做出了指引？以后地产经纪为自己的客户准备租约时，用什么版本？如果用RECO是否无效？如果无效，其中的内容是否仍然能受到民租法的支持与管辖？鉴于第12.1款之第12分款 (12) For greater certainty, nothing in this section affects the operation of section 12. 2017, c. 13, s. 5.，这个条款又置这份“标准租约”于何地呢？
我愿意给出如下评论，不是法律建议。
跟从本“标准租约”之条款内容，善于利用第十五款，对自己的租务进行合法的个性化规定。
二、 仔细阅读说明材料部分，这部分囊括了民租法的基本要点。
三、 注重招租环节中对租客的取舍，以及在日常业务中对法律法规的理解与运用。
正如任何一次法律的变化，专业人士们都会严密关注法院的判决，并及时收集相关的判例，以便在日后的代理中，为自己的当事人在法律允许的范围内，争取最大的利益。这次也不例外。希望这份所谓的“标准租约”，能为房东的出租业务带来助力而不是阻力。
纵观整个租约文本内容，我对此有一些信心，但不是那么踏实。原因就是法律本身对民用租务的规定，乃至对纠纷处理的判定，并不那么容易预料。
作者：于戎伟，安省律师公会 · 法律顾问，于氏法律事务所
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