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2018-12-25 来源网站：加国第一生活
周末出了一档子事儿，在华人圈子引起小范围骚动。这事儿其实与我今天的主题关系不大。但既然与我们华人息息相关，作为每周必发的地产文章，今后回首时也可以做个参考，想了一下，还是记上一笔。著名的地产开发商，万锦囤地大王，曾经风头无两的 “ 时代地产开发” 申请破产。受影响的项目有： Kennedy Gardens ， Danforth Square，Opal Urban Towns 。
我自己很少做楼花，知道的开发商不多。过去没听说哪个开发商出事儿。去年房市进入寒冬，各种毁约的案例开始多起来，但也都是涉及个人，而不是在市面上有很多开发项目的大开发商。今年初，这样的事情开始不断出现，包括我参与的一个楼盘，开发商无法拿到预期中的许可，不得不陆续退还押金给买家。当然，和这个华人开发商申请破产有很大不同。这次“时代地产开发”的崩盘，人们只是唏嘘，似乎已经没那么震惊了。事实上，这次事件非常严重，破产不同于烂尾，退押金，这意味着，很多买家的押金恐怕会无法收回，即使收回，也只是开发商的保险集团 Tarrion 给退回的 $2万。这件事和今天的主题关系只有一条，买房投资之前，做足功课非常有必要。然而，当房市往上走，每个人都摩拳擦掌，梦想一夜暴富的时候，头脑很容易被冲昏。
前段时间，一直在多伦多城里看 Condo，客户指定的区域是大学和湖边两个地段。我来加拿大十多年，做了地产经纪后才真正对多伦多的市中心开始熟悉。尤其近年来 Condo 楼花兴旺，留学生增加，在城里买房的需求开始增多，于是，上及北约客，下至多伦多大学周围的区域逐渐变得耳熟能详。
看房的经历和对城里的了解，我深深体会到，隔街有雨的现象，放到房子上，一样的道理。举例，多伦多所谓的龙脉，被誉为世界上最长的街道 Yonge，南起安大略湖，北至闪高湖，如果将中间经过的不同镇县所赋予的不同名称但其实都是同一条 Yonge 街连贯起来，这条街跨越了近 2000公里。Yonge 街左右，既东西向的人文，物业，随着南北位置的变更而大相径庭。在北约客的交通热点，Yonge 和 Sheppard 以及 Finch之间那段，东边的物业永远好过西边，宁东勿西。然而，这样的说法，也仅仅是这段，到了多伦多大学附近，则刚好相反。这么说似乎有地域歧视，然而并不是。东西大不同，原因很明显。
先说北约客为什么是 Yonge 东好过 Yonge 西。
首先, Yonge 西边相距 2公里的另外一条主道是 Bathurst。在这段间隔内，有规模不小的大型墓地，墓碑的分布很密集。关于墓地，过去说了很多相关的话，今天不再重复。总之我不在乎，西人不在乎，华人多数唯恐避之不及。
其次，这个区域的高压线和变电站，可以说很壮观了。高压线只要是肉眼看不到的地方，就还可以。所以在 Bathurst 和 Yonge 之间，勉强看不到高压线的地方，近年来出现了越来越多的翻建房，老房子也卖得出价，但终究无法和 Yonge 东的物业相提并论。变电站不能忍。您如果路过变电站附近的街道，住在那里的基本都是外族人，包括本地白人。当然，高压线从西边横穿过 Yonge 街，一直往东延伸。所以，即便是 Yonge 的东边，在 Yonge 和 Finch 附近的物业，价格和销售速度也总是不如 Yonge 和 Sheppard 附近的物业，这条高压线是主要原因。
这几年，无论 Yonge 西还是 Yonge 东， Yonge 和 Finch 这个属于 Newtonbrook 的区域也火起来，也是因为这里的物业常年保持低势，同时地铁车站举步即到。很多留学生不在意望着窗外近在咫尺，触目惊心的高压线，反正也没那么多时间在家停留，倒是出门就是地铁让他们很受用。而出钱买房的家长们，对于较低的房价能接受。Yonge 东的独立屋所在区域，就是备受我们华人推崇的柳树谷，无论从景观，人文，房屋本身的占地，所在区域的学校，都最大程度的符合物业选择标准，这也让 Yonge 东的 Condo 大楼水涨船高，常年保持旺势。说到这儿，聪明的您一定会想到，买 Yonge东的 Condo，也最好挑选朝东的户型，景观好吧。确实如此。不过，只要是物业处在 Yonge 东，朝向其实都不是问题，即便是面对着西边的 Yonge 街，也不差。这个以 Yonge 街为轴心的朝向问题，到了城里，多伦多市中心，则刚好和我们上边说的相反。
今天暂时不说南北，只说东西。到了 市中心的 Yonge，Yonge 西为贵，尤其 Yonge 和 Bay 之间为最佳位置，离开这两条坐标点，东西都变得越来越差。这个差，仍是说的是物业价值，人文环境，交通等多种因素。举个例子，一个 1室1卫，面积500尺，楼层一样的标准小户型 Condo 单位，在多大附近比较新的 Condo 物业里，每尺均价介于 $1200 到 $1500 之间，区别在于户型在个人眼里的喜欢程度和愿意为此做出的价格上的让步程度。同样的单位，到了稍微东边一些的地方，比如 Yonge 和 Church 之间，人文，交通似乎也很不错，著名的怀亚巡大学也在这个地方，但就只能是每尺在 $ 900 到 $ 1200 之间，超过 $ 1200 需要是比较新，户型和楼层比较讨喜的单位。而如果继续往东，过了 Sherbourne ，已经需要从居住安全角度来考虑问题了。Yonge 往西的地方，虽然西过 Bay 街，价格会逐渐下降些，但仍然可以接受，包括最近几年新出来的 Bathurst 两侧的新楼盘，从售价到销量上，都有后来居上的趋势。当然，还是因为便宜。所以，您看，同样是 Yonge 街两侧，交通便利，随着南北的不同，东西两侧的物业价值则差非常多。这样的现象，在万锦的凯旋门社区很明显。 Woodbine 大街两侧，隔着一条街，三车库豪宅区，好学校好环境，隔街相对应的就是占地小，面积够一个小家庭居住的独立，半独立物业，以及路边的离高速不远的镇屋区。
当然，无论东西还是南北，隔街相望，同房不同命的例子举不胜举。深究下来，无外乎是由于地势的优劣导致导致人群发生变化，随后就是学校，各种服务设施的差异，最后形成了物业价值的严重不同。选择物业地址至关重要，所以才有 Location，Location，Location 之地产金句。而选址的潜规则当然有很多，其中之一，是对某个社区，具体到每条街道，些微或者明显的的不同，居住人群的差异等等多方面，有非常好的了解。这行做的越久，越觉着诚惶诚恐。不仅是在和客户的交往过程中，更多的是地产本身，总有那么多更新的知识要学。客户的支持让我不敢懈怠，多年前刚入行时，我多么希望有人可以给我指点迷津，然而更多的知识，只能靠着自己每天勤力去做，才可以得到。所以现在，只要有一点点个人亲临现场得出的体会，哪怕您早已知晓我说的这些，我也要反馈给包括您在内的客户和读者，只希望在您寻房的过程中，可以有些许帮助。
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