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2007-01-05 作者：Michael Wang
在加拿大,提到房屋贷款方式, 简而言之,就只有浮动和固定两种. 一直以来,总是能听到人们对浮动利率,固定利率随意地评头品足.有人说浮动好,有人说固定好,有人说,两个都不错. 而片面强调浮动利息好的人似乎占多数. 那么,当前形势,到底选择哪个更有优势呢?
首先,让我们看看什么叫浮动利率, 什么叫固定利率.
• 浮动利率(Variable):简单讲,就是您的房屋贷款利息跟随中央银行利息例会公布的,各金融机构参照执行的一个统一利率(英文叫做Prime),上下浮动.当然,金融机构会在这个基础上减让1%左右.例如当前Prime是6%,银行给您的利息一般会是5%左右.也就是人们熟悉的Prime-1%浮动计划.当然, 浮动计划又一定要分清全开放期(Variable Open)还是半开放期(Variable Close)的区别,因为涉及提前转移银行是否罚款这一至关重要的问题,等会我会分析到.
• 固定利率(Fix):就是说您的贷款利息可以在一定年限内固定不动.市场上通常会有从6个月到10年不同期限的品种.例如目前的3年期固定利息是5.2%.客户在捕捉到低息时固定下来 ,就不用再担心利息上升。如果阁下不想为将来利率走势而操心，避免生活在利率上升的恐惧之中, 固定利率就比较适合您.只是要注意, 您一定要确定所选择的固定利息真正是低的.建议您最好找我们咨询一下.
使用浮动还是固定利息计划, 完全应该按照当时的市场趋势决定.
如果大势是今后3到5年可能下降或低迷,在那个周期内持浮动式利息计划, 可以避免锁定高利息的尴尬, 首先,当利率下降时，更多的供款进入了本金。其次,您可以从容等待更低固定利息的到来,从而捕捉较低固定利息的机会.如果固定利息确实走到很低的位置,就应该当机立断,马上锁住.至于年限的选择,完全在乎您本来打算的还款计划,或者房屋的持有时间.
如果大势是今后3到5年明显可能上升,那么,盲目跟风,不问青红皂白,只根据过去几年的经验就打算长期持有浮动利息计划的人, 其如意算盘就会打错. 因为当利率上升趋势时，较少的供款进入本金,大部分供款会进入利息. 简单的利用过去走势的平均值说服自己使用浮动而放弃琐定的说法和做法都是不大稳妥的.比较聪明的做法应该是, 积极寻找固定利息, 适时锁定, 减少风险和成本.
遗憾的是,顾客在很多情况下得不到来自金融机构方面或所选择的贷款信贷员的正确的市场预测分析.其原因可能是多方面的,例如有的服务人员知识或经验不足,有的可能是代理的贷款银行有限, 无论任何原因 都有可能令客户被一些浮动计划套牢.
为什么这样说呢?因为 浮动期实际有两个品种:
• 全开放期(Variable Open): 利息浮动,随时可转移其他银行或直接还清无罚款.
• 半开放期(Variable Close): 利息浮动,3年或5年内不可转移银行或还清,否则罚款2个月或3个月利息. 巨大的罚款数额,令客户只能被套牢在一家金融机构.如果客户的贷款合同没有 “转锁定保证最低利息”条款, 那么到时候转固定利息的高低,完全看这家机构的面子了.
有趣的是,很多人会忽视这个细节,也真的有一些客人不能正视这样一个疑问, 就是
如果摆在您面前有两个浮动计划:
• 5年全开放期浮动计划(Variable Open): 利息是Prime-0.9%=5.1%(今天的Prime是6%),浮动利息, 随时可转固定期或转移其他银行或直接还清无罚款.
• 5年封闭式浮动计划(Variable Close): 利息是Prime-0.95%=5.05%(今天的Prime是6%),浮动利息, 随时可转固定期,但5年内不可转移其他银行或还清贷款,否则罚款3个月利息
您现在就想,仔细盘算一下,哪个更好呢?
0.95和0.9%的利息差别,每10万元贷款每月的付款额(semi-annually compound):
• 5.10% 每月的付款额是$587.31
• 5.05%每月的付款额是$584.45
首先,利息差0.05%, 每月的付款额只差$2.86.
其次, 利息差0.05%, 设定不还本金, ,每10万元贷款每年差0.05%*100,000=50元.
这样一来, 您就很容易推算出5年息差$250. 因为这样一点差额,使用5年封闭式浮动计划(Variable Close),却要被银行紧紧套牢5年,从而失去机动的选择其他银行,从容转移和选择最优固定利息的机会,值得么?
自2001年到现在的那个5年,市场走势属于下降.今后的5年呢? 有许多因素在支持这样一个分析,就是中央银行的利息肯定要向上去的.基本分析层面,2008年美国总统换届是市场转强的焦点大事, 战争状态将缓解. 加拿大处于控制通货膨胀的需要,也试图让利息在6.5%到7.5%的健康范围运行.技术层面分析,上升趋势线已初露端倪.
总而言之, 目前的趋势, 以伺机固定您的利率较为适宜.只是要学会使用最划算的利息计划和抓住最佳的转固定时机.
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